Reviereinrichtungen: Rechte und Pflichten nach Ende der Jagdpacht

Die Mitnahme von Reviereinrichtungen, insbesondere Hochsitze, zum oder nach dem Ende der Jagdpacht richtet sich vorrangig nach vertraglichen Vereinbarungen. Nicht mit dem Boden verbundene Gegenstände (z.B. Futterautomaten, Fallen, Elektro-Wildschutzzäune, Wildbeobachtungskameras) kann der Pächter als Eigentümer bis zum Ablauf des Jagdpachtvertrages mitnehmen bzw. auch danach noch die Herausgabe (gemäß § 985 BGB) verlangen. Ebenso mit dem Boden verbundene jagdwirtschaftliche Einrichtungen (Hochsitze, Jagdhütte) sind regelmäßig nur für den Zeitraum des Jagdpachtvertrages, also nicht auf Dauer, errichtet worden. Demzufolge sind sie keine wesentlichen Bestandteile des Grundstücks, wurden also nicht (nach § 946 BGB) Eigentum des Grundeigentümers (Scheinbestandteile – § 95 BGB). Sie stehen daher weiterhin im ­Eigentum des Jagdpächters! Weder eine massive Bauweise noch eine lange Vertragsdauer stehen dem entgegen. Der Jagdpächter ist deshalb berechtigt, diese Einrichtungen wieder abzubauen und mitzunehmen (oder  auch an seinen Nachfolger zu veräußern).

Verweigert der Grundeigentümer jedoch die Herausgabe, kann sie der Altpächter verlangen (§ 985 BGB). Dieser Anspruch verjährt erst nach 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Meist greift jedoch die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten gem. § 548 Abs. 2 BGB ein – wenn zwischen Jagdpächter und Grundeigentümer ein pachtähnliches Rechtsverhältnis besteht. Wichtig: Ein pachtähnliches Rechtsverhältnis in puncto Jagdeinrichtungen wird nicht bereits durch den Jagdpachtvertrag begründet, da sich dieser nur auf das Jagdausübungsrecht bezieht und keinen Besitz am Grundstück vermittelt! Es entsteht dann, wenn der Jagdpächter für den Bau von mit dem Boden fest verbundenen Einrichtungen bzw. von Einrichtungen auf land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken die Zustimmung des Grundeigentümers erhält – unabhängig davon, ob der Jagdpachtvertrag im Eigenjagdbezirk mit dem Grundeigentümer oder im gemeinschaftlichen Jagdbezirk mit der Jagdgenossenschaft geschlossen wurde.

„Zweck des § 548 BGB ist es, die mit der Beendigung eines Gebrauchsüberlassungsverhältnisses verbundenen Ansprüche einer beschleunigten Klarstellung zuzuführen. (…) Von der Rechtsprechung ist daher anerkannt, dass nicht nur die vertraglichen Ansprüche der kurzen Verjährung unterliegen, sondern sämtliche konkurrierenden Ansprüche aus demselben Sachverhalt. Hierzu gehören auch Ansprüche aus dem Eigentum.“

Einem Anspruch auf Eigentumsherausgabe nach § 985 BGB von Seiten des Jagdpächters kann der Grundeigentümer daher nach Ablauf der 6-Monats-Frist sein Besitzrecht (§ 986 BGB) entgegenhalten. Zu beachten: Der Jagdgenossenschaft stehen insoweit keine Rechte zu. Ein Wegnahmerecht (§ 581 Abs. 2 i.V.m. § 539 Abs. 2, § 951 Abs. 2 Satz 1 BGB) gilt für den Jagdpächter darüber hinaus auch für solche Gegenstände (wesentliche Bestandteile), die ausnahmsweise (nach §§ 93 f., § 946 BGB) in das Eigentum des Grundeigentümers gefallen sind. Voraussetzung ist wiederum, dass der Grundeigentümer der Errichtung zugestimmt hat, wodurch ein pacht­ähnliches Rechtsverhältnis entstanden ist. Die Möglichkeit einer Abwendung des Wegnahmerechts durch Zahlung besteht im Umkehrschluss aus §§ 552, 578 Abs. 2 BGB nicht.

Der Anspruch auf Wegnahme verjährt ebenfalls in sechs Monaten (§ 548 Abs. 2, § 606 BGB). Die Einrede der Verjährung kann auch hier nur vom Grundeigentümer geltend gemacht werden. Denn nur mit ihm besteht das pachtähnliche Rechtsverhältnis. Außerdem greift die Wegnahme nur in sein Eigentumsrecht ein. Ist der Anspruch auf Wegnahme verjährt, verbleibt dem alten Jagdpächter gegen den Grundeigentümer aber ein Anspruch auf Vergütung in Geld nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung nach § 951 Abs. 1 BGB.

Auf eine Verjährung kann sich auch weder die Jagdgenossenschaft noch der Neupächter berufen, weil die §§ 581, 539 Abs. 2 und 548 BGB grundsätzlich nur die Rechtsbeziehungen zwischen dem Grundeigentümer und dem alten Pächter betreffen. Statt der Wegnahme könnte dieser seinen Wegnahmeanspruch jedoch auch an den neuen Jagdpächter abtreten, der diesen dann innerhalb der Verjährungsfrist gegenüber dem Grundeigentümer geltend machen bzw. mit ihm vereinbaren kann, dass die Einrichtung als von ihm weggenommen und neu eingebracht anzusehen ist. Wurde im Jagdpachtvertrag allerdings ausdrücklich vereinbart, dass der Jagdpächter seine ihm gehörenden Einrichtungen im Jagdbezirk zu belassen hat, also nicht mitnehmen darf, ist darin eine aufschiebend bedingte Übereignung an die Jagdgenossenschaft zu sehen. Diese wird dann Eigentümerin der Einrichtungen und kann sie dem Neupächter zur Nutzung überlassen oder ihm übereignen.

Wurde im Jagdpachtvertrag mit einer Jagdgenossenschaft die Beseitigung der Einrichtungen bei Ablauf des Pachtvertrages vereinbart, handelt es sich bei dieser vertraglichen Beseitigungspflicht um eine Vorschrift zu ­Gunsten der Grundeigentümer, also der Jagdgenossen. Sowohl diese als auch die Jagdgenossenschaft selbst können dann die Beseitigung verlangen. Dieser vertragliche Anspruch verjährt in sechs Monaten (gem. § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird der Beseitigungspflicht nicht nachgekommen und der Jagdpächter gemahnt, befindet er sich im Verzug (§ 286 Abs. 1 BGB). In diesem Fall kann der Grundeigentümer bzw. die Jagdgenossenschaft verlangen, einen etwaigen Schaden zu ersetzen (§ 280 Abs. 1 und 2 BGB). Wird dem Jagdpächter darüber hinaus eine angemessene Frist zur Beseitigung der jagdwirtschaftlichen Einrichtungen gesetzt und kommt er dieser nicht nach, kann der Grundeigentümer bzw. die Jagdgenossenschaft nach Fristablauf die Einrichtungen auch auf seine Kosten beseitigen lassen (§ 281 Abs. 1 BGB).

Aber selbst ohne eine ­ausdrückliche vertragliche Beseitigungspflicht ist der ausscheidende Jagdpächter verpflichtet, seine ihm gehörenden alten jagdwirtschaftlichen Einrichtungen zu entfernen. Der Grundeigentümer hat nach Ablauf des Jagdpachtvertrages gegenüber dem Jagdpächter einen Beseitigungsanspruch (gem. § 1004 Abs. 1 BGB), weil die jagdrechtliche Duldungspflicht mit Beendigung des Jagdpachtvertrages erloschen ist. Sofern der Grundeigentümer der Errichtung der Einrichtungen zugestimmt hatte, verjährt auch dieser Anspruch in sechs Monaten (§ 548 Abs. 1, § 606 BGB), anderenfalls, also ohne Rechtsverhältnis zwischen Grundeigentümer und Jagdpächter, in drei Jahren (§ 195 BGB).

Zu beachten: Vom folgenden Jagdpächter kann das Recht auf Beseitigung nicht geltend gemacht werden, da zwischen dem alten und dem neuen Jagdpächter keinerlei Rechtsbeziehungen bestehen. Sofern der ehemalige Jagdpächter Eigentümer der jagdwirtschaftlichen Einrichtungen geblieben ist, bleibt er auch trotz Verjährung des Beseitigungsanspruchs bzw. seines Wegnahmerechts Eigentümer der Anlagen. Da es sich bei der Verjährung um eine geltend zu machende Einrede handelt, kann er die Anlagen deshalb auch nach Ablauf der 6-Monats-Frist entfernen – sofern der Grundeigentümer nicht widerspricht.

Nach Erhebung der Einrede gegen den Beseitigungsanspruch tut der ehemalige Jagdpächter als Eigentümer der Anlagen gut daran, diese dann dem Grundeigentümer, der Jagdgenossenschaft oder dem Folgepächter zu übereignen, um z.B. bei späterer Baufälligkeit nicht mehr haften zu müssen  (Verkehrssicherungspflicht - § 823 Abs. 1 BGB; polizeirechtliche Zustandshaftung). Nach Ablauf des Jagdpachtvertrages dürfte insoweit nicht einmal die Jagdhaftpflichtversicherung eintreten müssen.

Allein die Eigentumsaufgabe („Dereliktion“) wird regelmäßig von der Haftung nicht befreien. Unter diesem Gesichtspunkt ist es also anzuraten, die Einrichtungen freiwillig zu entsorgen. Wurde gegebenenfalls im Jagdpachtvertrag ausdrücklich vereinbart, dass der Jagdpächter alte Einrichtungen nicht beseitigen muss, würde dies bei einem gemeinschaftlichen Jagdbezirk zunächst einen unzulässigen Vertrag zulasten Dritter bedeuten, sodass sich der Grundeigentümer eine solche Vereinbarung nicht entgegenhalten lassen muss. Wurde diese Vereinbarung allerdings damit verbunden, dass die Einrichtungen in das Eigentum der Jagdgenossenschaft fallen oder dem neuen Pächter zu übertragen sind (und er diese übernimmt!), haben die Jagdgenossenschaft bzw. der Nachfolgepächter das landesjagdrechtliche Nutzungsrecht an diesen Einrichtungen und kann der Grundeigentümer eine Beseitigung nicht mehr verlangen.